Berliner Mietendeckel – Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln)

Hinsichtlich des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln / umgangssprachlich „Mietendeckel“) besteht bisher weder Rechtssicherheit bezüglich der Verfassungsmäßigkeit des neuen Gesetzes in Gänze noch zur Frage der Rückwirkung des Mietenstopps (§ 3 MietenWoG Bln).

Nicht verwechselt werden sollte das MietenWog Bln, der sog. Mietendeckel mit den Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn, der sog. Mietpreisbremse, geregelt in §§ 556 d ff. BGB. Die Mietpreisbremse regelt insbesondere, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.  Mit Beschluss vom 28.07.2019 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Bundes- und Länderregelungen zur sog. Mietpreisbremse für verfassungsmäßig erklärt.

Eine solche Klärung der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln steht jedoch noch aus. Vor diesem Hintergrund hat das Berliner Landgericht (LG Berlin) mit seinem Beschluss vom 12.03.2020 das Verfahren zum Az. 67 S 274/19 ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob Art. 1 § 3 MietenWoG Bln in der Fassung vom 11. Februar 2020 mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unvereinbar und deshalb nichtig ist.

Zur Begründung des Beschlusses erläutert das LG Berlin, es bestünden wegen der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz zwischen Bund und Land bereits Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen. Diese diese Vorschriften würden bereits eine Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber entfalten.

Das LG Berlin führt in seiner Begründung insbesondere aus: „Gemessen an diesen Maßstäben sind Art. 1 § 3 MietenWoG Bln und das gesamte MietenWoG Bln formell verfassungswidrig. Der Bund hat in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Berlin.“

Ob das neue MietenWoG Bln vom BVerfG für verfassungswidrig erklärt wird, bleibt daher abzuwarten.

Zwischenzeitlich stehen wir den Berliner Vermieterinnen und Vermietern bei Rechtsfragen, die die Anwendung des MietenWoG Bln im Einzelnen betreffen, gern  beratend zur Verfügung. Insbesondere klären wir Ihre konkreten Anliegen zur überhöhten Miete (§ 5 MietenWoG Bln), zum Mietenstopp (§ 3 MietenWoG Bln) und zur Berechnung der Mietobergrenze (§ 6 und 7 MietenWoG Bln).

Gern beraten wir Sie umfassend zu Fragen zum Berliner Mietendeckel. Kontaktieren Sie uns!

Ihr Ansprechpartner im Immobilienrecht: RA Marcus Kaliner