Immobilienkauf im Wege einer Zwangsversteigerung, Chancen und Risiken

Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung birgt Risiken und Chancen. Die nachfolgende Zusammenfassung soll lediglich einen kleinen Überblick zu dieser Thematik darstellen. Gerne beraten wir Sie bereits im Vorfeld über den Ablauf der Zwangsversteigerung sowie über mögliche Risiken und Chancen, die mit dem Erwerb zusammenhängen.

1. Risiken
Bevor das Amtsgericht die Zwangsvollstreckung anberaumt, wird durch das Amtsgericht ein Sachverständiger mit der Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt. Das Verkehrswertgutachten beinhaltet jedoch weder Informationen zu unzureichenden Baugenehmigungen, noch fehlenden Anschlüssen oder Altlasten im Boden. Im Hinblick auf die Vollständigkeit des Gutachtens ist schließlich zu berücksichtigen, ob der Sachverständige das Objekt auch tatsächlich besichtigen konnte.
Der Eigentümer einer Immobilie ist nicht verpflichtet, Erwerbsinteressenten Einsicht in sein Eigentum zu gewähren. Hier kann unter Umständen der Hauptgläubiger helfen. Dieser vermag den Eigentümer von einer Besichtigung durch Dritte zu überzeugen.
Zu beachten sind ferner Grunddienstbarkeiten, die zugunsten von Mietern oder Dritten eingetragen sein können.
Die Regelungen der Mängelhaftung entwickeln in der Zwangsvollstreckung keine Wirkung.

2. Chancen
Anders als in anderen Mietverhältnissen hat der Ersteher einer Immobilie bei Zwangsversteigerungen das Recht, Miet- oder Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen.
Grundsätzlich aber nicht zwangsläufig besteht die Chance Immobilen unter dem Marktwert erwerben zu können und damit geringe Erwerbskosten aufbringen zu müssen, als im Rahmen eines Kaufvertrages. Jedoch muss beachtet werden, dass unter Umständen der Zuschlag an den Höchstbietenden versagt werden kann. Liegt das höchste Gebot unter sieben zehntel des veranschlagten Verkehrswertes kann der Gläubiger einen Antrag auf Zuschlagsversagung mit der Rechtsfolge, dass ein zweiter Termin anberaumt wird, stellen. Zwar sind die Hürden für die Zuschlagserteilung nunmehr geringer, liegt das Höchstgebot jedoch bei lediglich fünf zehntel des Verkehrswertes, hat das Gericht den Zuschlag von Amts wegen zu versagen. Erst im dritten Termin muss das höchste Gebot nur noch so hoch, dass die Verfahrenskosten gedeckt sind. Liegt das Höchstgebot unter einem zehntel des Verkehrswertes, wird der Zuschlag zwar erteilt, jedoch verzögert, um dem Schuldner die Möglichkeit zu geben, den Zuschlag wegen Verschleuderung zu verhindern.

Gerne beraten wir Sie zu diesem oder verwandten Themen. Kontaktieren Sie uns!

Ihr Ansprechpartner im Immobilienrecht: RA Marcus Kaliner